Fragen und Antworten
Einige der häufigsten Fragen, die an einen Hausverwalter gestellt werden, haben wir für Sie untenstehend zusammengefasst:
Ich habe meine Wohnung vermietet. Was muß ich bei der Abrechnung beachten?
a) Grundsätzlich ist dazu zu raten, dass die im Mietvertrag vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel an die Verteilungsschlüssel der Wohnungseigentümergemeinschaft angepasst sind. Ansonsten wäre es z.B. möglich, daß die Hausverwaltung mit Ihnen als Vermieter nach Miteigentumsanteilen abrechnet, Sie aber gemäß Mietvertrag mit dem Mietern nach Quadratmetern Wohnfläche.
b) Sie erhalten von uns eine Betriebskostenabrechnung, in der zu Informationszwecken die auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten ausgewiesen sind. Diese sind jedoch nur dann vom Mieter zu tragen, wenn sie im Mietvertrag als umlegbar vereinbart wurden.
Meine Toilettenspülung / mein Wasserhahn ist defekt. Wer ist hier der Ansprechpartner?
Der Hausverwalter ist Ansprechpartner nur hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums. Für z.B. Toilettenspülung, Wasserhahn, Lichtschalter und andere Einrichtungen innerhalb der Wohnung ist der Wohnungseigentümer verantwortlich.
Ich bin Eigentümer einer einzelnen Garage, keiner Wohnung. Muß ich bei Aufzugskosten mitzahlen?
Klare Antwort: es kommt darauf an.
Maßgeblich ist die Teilungserklärung. Hier festgelegt, in welchem Verhältnis die Kosten von den Miteigentümern zu tragen sind.
Wir hatten einen Leitungswasserschaden, meine Küche ist nun kaputt. Wer zahlt?
Wenn es durch die Decke tropft, weil die gemeinschaftliche Wasserleitung defekt ist, könnte man auf die Idee kommen, dass die Gebäudeversicherung auch die beschädigte Küche ersetzt. Im Regelfall sind diese privaten Einrichtungsgegenstände allerdings hier nicht (!) mitversichert. Derartige Schäden wären hingegen durch eine vom Wohnungseigentümer privat abgeschlossene Hausratversicherung abgedeckt.
Ein Mieter bei uns im Haus lärmt andauernd! Was kann der Hausverwalter tun?
Der Verwalter ist weder berechtigt noch verpflichtet, für die Einhaltung der Hausordnung durch Dritte, insbesondere Mieter, zu sorgen. Die einzige Möglichkeit für den Verwalter besteht darin, auf indirektem Weg über den vermietenden Eigentümer Einfluß zu nehmen.
Aufgepasst bei Überlassung der Wohnung!
Regelmäßig werden Wohnungen innerhalb der Familie übertragen, oft unter Vorbehalt des Nießbrauchs. Im nachfolgenden Beispiel von den Eltern auf ein Kind.
Es gilt zu beachten: neuer Eigentümer und Ansprechpartner für die Hausverwaltung ist ausschließlich das Kind. Ebenso ist ausschließlich das Kind Zahlungspflichtiger gegenüber der Gemeinschaft. Auch eine notariell beurkundete vertragliche Vereinbarung über Kostentragung zwischen Eltern und Kind ist eine rein interne Vereinbarung und für den Verwalter nicht relevant. Ebenso steht das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung ausschließlich dem Kind als neuen Eigentümer zu. Es besteht hier allerdings die ggf. Möglichkeit einer Bevollmächtigung (siehe Gemeinschaftsordnung).
Wer darf mich in der Eigentümerversammlung vertreten?
Die Eigentümerversammlung ist nicht öffentlich und für Nichteigentümer grundsätzlich nicht zugänglich. Sollte ein Wohnungseigentümer zum Versammlungszeitpunkt verhindert sein, kann er sich vertreten lassen. Durch wen sich der Eigentümer vertreten lassen darf, kann nicht pauschal beantwortet werden. Auskunft über den berechtigten Personenkreis gibt die jeweilige Teilungserklärung.
Können wir aufgrund der Corona-Pandemie keine Online-Eigentümerversammlung machen?
Leider nein. Die Gesetzgebung sieht eine reine Online-Versammlung nicht vor. Der zentrale Ort der Meinungsbildung und Beschlußfassung ist und bleibt die Präsenzversammlung. Thoretisch wäre rechtlich eine Mischform möglich, aufgrund der Komplexität (Dokumentation der Anwesenheit, einfache Abstimmung per Handzeichen kaum möglich, etc.) sehen wir, zumindest aktuell, davon ab.